寻牛堂溢价率21.94% 中铁建7.76亿元在通州“补仓”

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　　4月29日，北京通州区梨园板块出让一宗宅地，吸引中铁建、招商蛇口、中能建、康润4家房企参与竞夺，最终，经过215轮交锋，中铁建以7.7552亿元摘得该地块，溢价率21.94%。

　　《中国经营报》记者了解到，中铁建已有近3年未在北京土拍市场拿地，此次在通州“补仓”一宗小体量地块，对于企业而言风险可控。据悉，与该宗地块相邻的项目于今年3月初入市后去化良好。

　　调规后再上架

　　此次出让的为北京市通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目FZX-0303-6007地块（以下简称“梨园6007地块”）。

　　据了解，梨园6007地块隔壁的FZX-0303-6001地块寻牛堂，即为今年3月初开盘的招商云璟揽阅项目。

　　去年9月20日，梨园FZX-0303-6001地块正式挂牌时，出让文件中的“多规合一函”中包括两幅子地块——6001居住用地和0133多功能用地。其中6001地块占地面积约1.6万平方米，容积率2.17，建筑面积约3.47万平方米；0133多功能用地占地面积1.29万平方米，建筑面积将近4万平方米。若两个地块同时出让，则对于开发商而言相当于商办项目搭配住宅，开发成本增加。

　　随后，当年10月23日，6001地块单独出让，招商蛇口以底价9.92亿元摘得，楼面价28584元/平方米，销售指导价6.2万元/平方米，项目名为招商云璟揽阅。

　　而当初的0133多功能用地，则摇身一变成为此次出让的梨园6007地块。调整后，用地性质变为R2二类居住用地，用地规模由1.29万平方米调降至1.27万平方米；地上建筑面积则由3.99万平方米调降至2.16万平方米；容积率由原来的3.08骤降至1.7，限高45米。

　　据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，6007地块位于九棵树街道，地处东五环和六环之间，东至云景东一路，西至云景东路，南至五所南路，北至云景北二街。距离地铁八通线梨园站直线距离0.5公里，符合通勤标准。从地块规模和容积率来看，地块“小而美”且相对方正，既降低了企业拿地资金门槛，也为后期设计规划预留了灵活空间。

　　在配套方面，梨园6007地块与云璟揽阅一致，周边有梨园主题公园、通州云景公园、中医药大学东直门医院（通州院区）、贵友大厦（通州店），以及梨园镇中心小学、史家小学（通州分校）、育才学校等。

　　目前，板块内新盘较多。拿地之后不足一个月，招商蛇口便公布了6001地块规划设计方案寻牛堂，项目于今年2月中旬开始排卡，3月初正式开盘。项目共12栋楼367户，涵盖79～128平方米的二至四居。开盘首推230套房源，认购11.46亿元，成交均价5.89万元/平方米，去化率高达90.43%。

　　截至4月28日，招商云境揽阅首批预售证网签135套，网签均价58873元/平方米，第二批预售的8号楼网签2套，网签均价60268元/平方米。

　　另外，区域内能建·京玥兰园（东春台家园）2023年2月18日开盘，共586套住宅，户型包括84～113平方米的三居和57～80平方米的两居，以及少量117～135平方米的四居。目前网签去化近八成，成交均价5．5万元/平方米。

　　招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）2023年8月20日281套期房开盘，包括89～142平方米三至四居，主力户型为120平方米以上房源。去年12月14日，现房部分开盘，共280套。目前整个项目去化近七成，成交均价5.7万元/平方米。

　　新城基业·颐瑞府（颐瑞家园）2023年12月3日开盘，共172套住宅，纯改善户型，主力户型为136～178平方米的四居，成交价接近5.98万/平方米，目前去化不足三成。

　　溢价率21.94%

　　此次出让的梨园6007地块前期吸引中铁建、招商蛇口、中能建、康润4家房企报名并报价。

　　在当天竞价现场，中铁建率先举牌，随后招商、康润、中能建均举牌跟进，最终经过215轮博弈，中铁建以7.7552亿元摘得地块，溢价率21.94%，综合楼面价约3.58万元/平方米，相较于云璟揽阅地块每平方米约贵7000元。

　　实际上，梨园6007地块出让之前，招商蛇口、中铁建、中能建就已针对该地块发出招标计划。其中，根据中铁建旗下中铁房地产集团北方有限公司于4月15日针对该地块发布的招标计划，6007地块建设规模约3.65万平方米，其中地上2.17万平方米，投资估算2.26亿元。

　　近期披露的年报显示，2024年中铁建房地产业务实现销售金额951.45亿元，较2023年同比下降21.6%，在全国房企中排名第13位，较2023年提升2位。

　　2024年，其投资布局方面进一步收敛聚焦，重点围绕高能级、深耕城市拓展项目，全年在上海、西安、成都、南京、天津等13个城市共计获取房地产项目22个，权益总计容面积为199.8万平方米，权益合计土地价款为147.32亿元，获取土地平均溢价率为5.16%，其中一、二线城市获取土地19宗，权益土地价款为141.53亿元，占比为96%。

　　截至2024年年底，中铁建已在95个城市进行522个项目的开发建设，建设用地总面积约4322万平方米，规划总建筑面积约13730万平方米。

　　西南地区（如成都、西安）和长三角区域是其目前销售核心区域，去年分别贡献销售额350.7亿元和298.5亿元，占比37%和31%。

　　在北京市场，其上一次拿地为2022年5月份，当时中铁建联合大悦城以23亿元的底价摘得昌平北七家地块，随后开发为宸悦国际，项目已于2023年售罄。

　　张凯表示，目前梨园区域内，招商云璟揽阅的快速去化印证了在整体改善型需求主导的市场格局下，刚需及首改客群需求基底依然坚实的市场现状。此次出让地块容积率较云璟揽阅虽胜一筹，但面对深耕通州的招商璀璨公元、招商云璟揽阅寻牛堂，以及招商八里桥项目来说，中铁建需要借力1.7的容积率指标优势，打造兼具低总价与改善型居住体验的错位竞争产品。

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